Prelazione agraria e azione di riscatto (Parte II)

prelazione agraria

Può il coltivatore diretto riscattare due fondi venduti anche se la coltivazione era praticata solo su uno di essi?

 – Il procedimento di secondo grado –

A seguito delle sentenza di primo grado menzionata nel precedente articolo >>, veniva proposto appello dagli acquirenti del fondo; appello fondato principalmente sulla non riscattabilità di un fondo mai coltivato e per il quale non esisteva prova della detenzione qualificata.

Rilevava questo patrocinio che l’atto di compravendita non riguardava un unico fondo, come ritenuto dalla difesa del coltivatore e dal Giudice territoriale, quanto piuttosto di due terreni autonomi perchè divisi dalla strada provinciale e pertanto catastalmente individuati in differenti particelle non confinanti tra loro: a monte della provinciale vi è il terreno con estensione di circa cinque ettari sul quale l’attore provvedeva alla coltivazione, mentre a valle della menzionata strada si estendeva per circa un ettaro un diverso terreno (contrassegnato da altre particelle) mai coltivato prima della vendita e fino al termine della causa di primo grado, dell’aspetto prevalentemente.

Pertanto i due terreni, pur facenti capo ad un’unica proprietà e venduti con un unico atto dovevano comunque essere considerati in modo separato in quanto non solo distinti ed autonomi, ma tra loro neppure confinanti.

Quello che era sfuggito all’attore pensando ad un unico atto di vendita lo chiarisce la Corte di Cassazione a Sezione Unite con sentenza 2582/88 secondo cui sono terreni confinanti solo quelli per i quali sussiste relazione di contiguità materiale, mentre sono fondi non confinanti, quindi separati, quelli divisi da una strada vicinale, da una strada comunale e/o da una strada provinciale.

Conseguentemente l’attore poteva riscattare solamente concessogli affitto per il quale vi era la prova di una pregressa coltivazione almeno biennale, mentre non poteva riscattare cumulativamente entrambi.

Infatti seconda la pacifica giurisprudenza di cassazione ove il fondo costituente oggetto dell’affitto a coltivatore venga alienato unitamente ad altri beni, il diritto di prelazione ed il succedaneo diritto di riscatto spettano all’affittuario con riferimento al solo terreno concessogli in affitto (Cass n. 1862/74; 2916/75; 3384/80; 2649/86; 5361/87; 1481/88).

L’eccezione, poi convertita in motivo di appello non era di poco conto, perché la sua logica conseguenza conduceva al rigetto della domanda. Infatti siccome non era stato fissato dalle parti un prezzo distinto per ciascun fondo all’atto della compravendita, bensì un prezzo unico per tutte le particelle compravendute, controparte avrebbe dovuto avanzare almeno una domanda in cui coniugare il mero accertamento del valore del solo fondo lavorato con la richiesta di riscatto limitatamente a suddetto fondo.

Ciò non avveniva nemmeno come domanda subordinata.

A tal proposito la Suprema Corte ritiene pacificamente che una volta proposto l’atto introduttivo del giudizio, il diritto di riscatto non può essere più soggetto a variazione di sorta; in definitiva la richiesta di riscatto, una volta effettuata non è suscettibile di mutamenti (per tutte Cass. 5361/87).

Per tali motivi conseguiva secondo questa difesa l’impossibile accoglimento della domanda del retraente che senza distinzione alcuna tra fondo lavorato e quello mai detenuto aveva chiesto il riscatto di entrambi.

La corte di appello di Ancona con sentenza n. 523/2103 coglieva sia l’incongruenza nella difesa del coltivatore rigettando la tesi secondo la quale egli avrebbe detenuto anche il fondo a valle della provinciale destinandolo a bosco e/o pascolo sia l’efficacia dirompente del motivo di appello sollevato da questo patrocinio relativo al prezzo offerto per il riscatto del terreno compravenduto.

In definitiva la sentenza accoglie due importanti principi giurisprudenziali:

Innanzi tutto la prelazione sui terreni boscosi ricorre solo nell’ambito di una azienda agraria destinata a l’esercizio di colture forestali (Cc 4850/91). Non ricorreva evidentemente nel caso di specie poiché il coltivatore esercitava coltivazioni di fondi agricoli.

Inoltre in materia di contratti agrari, una volta esercitato con l’atto introduttivo del giudizio, il diritto di riscatto ex art. 8 L. 590/65 questo non è più suscettibile, in prosieguo di variazioni di sorta, né con riguardo all’estensione del terreno, né con riferimento al prezzo offerto, essendo preclusa alla parte non soltanto una vera e propria “mutatio libelli” ma anche una mera “emendatio” poiché le nozioni di “mutatio” ed “emendatio libelli” proprie del processo non sono trasferibili alle dichiarazioni negoziali. Siffatta possibilità è a fortiori preclusa, stante il principio posto dall’art. 112 c.p.c. al giudice, a meno che dall’interpretazione della domanda non emerga che quando ha non solo ad oggetto il riscatto di una determinata e puntualmente descritta porzione di terreno, ma contiene anche una pretesa subordinata, relativa ai soli fondi che in sede di giudizio dovessero essere accertati e ritenuti come effettivamente condotti in affitto dal retraente. (Cass 1103/2004)

Nel caso di specie il coltivatore non aveva manifestato l’intenzione di escludere dalla domanda iniziale le particelle del fondo rispetto alle quali non sussistevano le condizione per l’esercizio del relativo diritto….

Per questi motivi l’appello veniva pienamente accolto con la condanna del coltivatore alla rifusione delle spese di lite dei due gradi di giudizio e l’implicita condanna alla restituzione delle spese legali corrisposte per la vittoria del primo grado di giudizio.

Prelazione agraria e azione di riscatto (Parte I)

prelazione agraria

Può il coltivatore diretto riscattare due fondi venduti anche se la coltivazione era praticata solo su uno di essi?

 

Nel presente e nel prossimo articolo di questa rubrica illustreremo la questione giuridica che ha investito i ns. assistiti (i sig.ri B.) i quali, acquistando un terreno agricolo, hanno dovuto resistere giudizialmente in una causa di riscatto agrario azionata da un coltivatore diretto, sedicente affittuario del fondo.

La vicenda legale, sorta nel lontano 2001 e conclusasi recentemente con una sentenza della Corte di Appello di Ancona, interessa e chiarisce i limiti della prelazione agraria in caso di alienazione di più terreni.

– L’istituto della prelazione agraria –

L’istituto della prelazione agraria è attualmente regolato dalla L.590/65 e dalla L.817/71 e prevede che chiunque voglia alienare il proprio fondo deve preventivamente farne offerta al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita (art. 8 della legge 590/1965), diversamente se il terreno non è affittato, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto (o società agricola) proprietario di terreni confinanti (art. 7 della legge 817/1971). L’alienante del fondo quindi, per consentire l’esercizio della prelazione, è tenuto a notificare la proposta di vendita con lettera raccomandata (c.d. denuntiatio), all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Quando il terreno viene venduto senza la notificazione al titolare del diritto di prelazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può esercitare l’azione di riscatto sul terreno entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari a pena di decadenza.

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– Il procedimento di primo grado –

Per meglio comprendere la questione giuridica sottesa al caso di specie, si rende necessario esporre brevemente i fatti di causa. La sig.ra S. era proprietaria di un terreno agricolo attraversato da una strada provinciale. Nell’ottobre del 2000 la sig.ra S. vendeva il terreno ai sig.ri B. (nostri assistiti) dopo aver dichiarato loro che non esisteva materialmente alcun contratto di affitto con il coltivatore diretto anche se allo stesso coltivatore era stato concesso di poter praticare le sue colture sul terreno al fine di tenerlo pulito. Senonchè nel marzo del 2001 i nuovi acquirenti venivano citati in giudizio dal sig. M. il quale affermava di coltivare dal 1995 come affittuario il fondo rustico alienato che deteneva regolarmente a fronte del pagamento di canoni di locazione. Dichiarava altresì di trovarsi nelle condizioni previste dal comma 1 art. 8 L. 590/65 secondo cui “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.”

Alla luce di ciò il sig. M. , rilevata l’avvenuta alienazione del fondo da parte della proprietaria, contestava l’omessa notifica nei suoi confronti della c.d. denuntiatio e per tali motivi esercitava l’azione di riscatto agrario nei confronti degli acquirenti, offrendo in pagamento la stessa cifra risultante dal preliminare di vendita. Così convenuti in giudizio gli acquirenti preliminarmente chiedevano di chiamare in causa la venditrice, tenuta alla garanzia per l’evizione quindi sollevavano diverse eccezioni legate alle pretese avanzate dall’attore tra le quali: 1) l’inesistenza e/o la non sussistenza del contratto di affitto e qualificazione del rapporto come contratto d’opera o comodato; 2) la decadenza del diritto di prelazione e quindi del diritto di riscatto 3) l’insufficiente capacità lavorativa attuale e futura in capo al retraente ultra – settantenne; 4) esistenza particelle non riscattabili in quanto mai coltivate e costituenti un fondo autonomo e distinto da quello coltivato.

Nel corso dell’istruttoria si appalesava in effetti l’esistenza di un contratto di affitto contratto oralmente – inizialmente negato dalla proprietaria – per il quale il coltivatore versava canoni di locazione mensili. L’istruzione probatoria (prove orali e foto dei luoghi) evidenziava altresì che il terreno a valle della provinciale non era mai stato detenuto né coltivato, diversamente da quanto riferiva l’attore servendosi anche delle domande AIMA per i contributi sulle coltivazioni effettuate, che contrastava però con l’evidenza empirica. Fu per questo motivo che l’attore nelle fasi conclusive del giudizio (comparsa conclusionale), mutava i fatti a fondamento della domanda di riscatto sostenendo di aver lasciato il fondo a valle della provinciale alla destinazione pascolo-boschiva invece che di averlo coltivato (a grano e foraggio) come inizialmente sostenuto.

Nonostante la palese incongruenza nella prova dei fatti posti a fondamento della domanda di riscatto, nel procedimento di primo grado svoltosi dinnanzi al Tribunale di Fermo, sezione distaccata di Sant’Elpidio a Mare, il Giudice di prime cure con sentenza 99 del 08.10.2003 accoglieva la domanda di riscatto agrario per l’effetto riconosceva e dichiarava la qualifica di legittimo proprietario del fondo in capo al coltivatore diretto, condannando i fratelli B. a rifondere le spese di lite, rigettando per giunta la domanda di risarcimento danni per evizione spiegata nei confronti della terza proprietaria alienante. Va evidenziato anche che nel febbraio del 2003, prima della pronuncia di primo grado, il coltivatore si impossessava del terreno a valle, detenuto formalmente dai legittimi proprietari, ripulendolo dai rovi, arbusti e piante, quindi cominciando a seminarlo e ad ararlo. Il fatto fu denunciato dai proprietari alla polizia municipale competente.

 

Nel prossimo articolo tratteremo dell’appello opposto alla sentenza di primo grado e del suo esito…